Wat doet Stabiton
2021-10-19
 
Renoveren of slopen
Een woning renoveren of slopen
Vooraleer men start met de renovatie van een woning, moet men zich ernstig de vraag durven stellen of renovatie wel zinvol is. Dikwijls is het slopen van de gehele woning of een deel ervan meer aangewezen.
Daarbij moeten een aantal belangrijke fasen worden overwogen. Het best doet men dat met deskundige hulp.
Wat is wettelijk toegelaten
De gemeente kan u het best informeren over de stedenbouwkundige voorschriften. Zo is het mogelijk, dat:
het gebouw niet mag worden gesloopt omdat het een beschermd monument is of omdat het deel uitmaakt van een beschermd dorps- of stadsgezicht;
of, is slopen wel toegelaten, maar mag er daarna op die plaats niet meer worden gebouwd.
Wat is de toestand van het gebouw
Woningen kunnen in zo een slechte staat zijn, dat het bouwtechnisch veel te duur en te complex is om deze te renoveren. Nieuwbouw is dan aangewezen. Denk daarbij onder meer aan de volgende aspecten.
Wat is de staat van de dragende structuur van het gebouw in zijn geheel, van bepaalde onderdelen, van de fundering? Zijn er vervormingen zichtbaar, zijn deze toelaatbaar, zijn er barsten waar te nemen?
Zijn er vochtproblemen, lekkende daken, opstijgend vocht, condensatie?
Is er sprake van houtrot, schimmels, zwammen, insecten?
In welke staat zijn de schouwen? Zijn deze nog bruikbaar, gemakkelijk te vervangen, zijn deze nog nodig?
Zijn de leidingen van het sanitair water nog in goede staat? Zijn er nog loden leidingen aanwezig?
Welk risico is er als het gebouw wordt gesloopt? Is het risico beperkt? Brengt slopen schade mee aan naburige panden? Moet de kelder eveneens worden uitgegraven?
Bevinden er zich septische putten, regenwaterput, drinkwaterputten in de nabijheid van het te slopen gebouw?
Noot
Bepaalde gebreken wegen vaak zwaarder door dan andere.
Waarvoor wordt het gebouw gebruikt
Blijft de functie van het gebouw in zijn geheel of van bepaalde onderdelen hetzelfde? Sommige functies of basisbehoeften zijn sneller of beter te realiseren bij een nieuwbouw dan bij renovatie. Zodat er moet worden beslist welk deel er wordt gesloopt en welk deel men nieuw moet bouwen. Denk hierbij aan de volgende punten:
Is er voldoende bewoonbare oppervlakte voor alle woonfuncties
Kunnen de bestaande structuur en fundering extra lasten dragen? (vb. extra verdieping, bibliotheek, betonnen vloeren, tegelvloeren,..)
Zijn de basisbehoeften aanwezig (toilet, centrale verwarming, badkamer, keuken)?
Is er voldoende daglicht
Is het gebouw voldoende toegankelijk en voldoende aanpasbaar in functie van het gewenste comfort en veranderingen in de gezinssamenstelling?
Energiedoelstelling 2050
Voor bestaande woningen is de energiedoelstelling 2050 vastgelegd binnen het Renovatiepact. Dat betekent: het behalen van een label A, of een max. E-peil 60 voor ingrijpende energetische renovaties. Indien men een diepgaande renovatie overweegt, loont het dus de moeite om te kijken of het E-peil E60 technisch haalbaar is via renovatie:
Is de oriëntatie voldoende gunstig
Is het gebouw voldoende compact? (weinig verliesoppervlak)?
Kunnen koudebruggen voldoende worden weggewerkt?
Kan men de vereiste technieken goed integreren, bijvoorbeeld ventilatie?
Is het gebouw na renovatie voldoende luchtdicht
Is een energielabel A of een E-peil E60 moeilijk haalbaar via renovatie, dan is slopen en volledige heropbouw een optie. Hou er dan rekening mee, dat men in dat geval aan de BEN-eisen voor nieuwbouw moet voldoen en die strenger zijn.
Meerwaarde creatie
Indien de grondwaarde van de woning hoger is dan de waarde van de woning zelf, kan het interessant zijn om te kiezen voor sloop en nieuwbouw. Er kan op dat moment een grotere meerwaarde gecreëerd worden door een nieuwbouw.
Een andere overweging is: ‘in welke mate zal de renovatie die gepland is, de waarde van de woning doen stijgen’.
Kwantitatieve afweging
Dikwijls is het zo dat emotionele en affectieve aspecten een belangrijke rol spelen bij renovatiewerken en niet altijd in geld kunnen worden uitgedrukt. Toch is het raadzaam om de volgende aspecten goed in overweging te nemen. Weeg daarom de kosten en baten tegenover elkaar af bij het vergelijken van de verschillende mogelijkheden.
Er zijn niet enkel de investeringskosten, maar bijvoorbeeld ook de kosten voor de tijdelijke huisvesting tijdens de uitvoering van de werken.
Hoe groot is de invloed van BTW kosten op het totale budget (6% versus 21%) en weegt deze vermindering op tegen hogere renovatiekosten.
Hoe hoog is de kostprijs van de sloop en in welke mate bepaalt dit de beslissing?
Hoe groot is het bedrag da men voorziet voor het uitvoeren van onvoorziene werken?
In welke mate spelen milieuaspecten een rol bij het nemen van bepaalde beslissingen?
Wat wordt de waarde van het goed na renovatie of nieuwbouw.
Kan men genieten van mogelijke kortingen op onroerende voorheffing, subsidies en premies?
Welke energiebesparing kan er worden gerealiseerd bij de verschillende mogelijkheden die worden overwogen.
Noot
Het is belangrijk op voorhand goed te definiëren wat men vergelijkt. Architectuur, oppervlakte, volume, indeling van de woning, ambitieniveau qua energieprestaties, wooncomfort enz…
Ben je van plan om te slopen en herop te bouwen, dan bestaan er:
premies die door de federale overheid worden gegeven. Raadpleeg hiervoor de webpagina Afbraak en wederopbouw
Ofwel de nieuwe maatregel (wet van 30 december 2020).
Ofwel de verminderde BTW-regeling van 6% btw in bepaalde gemeenten (en uitbreiding in 2021-2022).
Het is dus belangrijk dat men een deskundige partner vindt om u hierbij te helpen. Door zijn jarenlange ervaring kan Stabiton bv u hierbij helpen zowel als renovatie en als benovatie coach.
Stabiton bv
Meer dan 45 jaar actief in de bouwsector voert Stabiton bv allerlei projecten uit, zoals: stabiliteitsstudies, projectmanagement, renovatie- en benovatie, uitvoerings­detail­leringen van allerlei aard, technische uitrus­tingen, administratieve ondersteuning enz.
Contact info
Stabiton bv
Middelstraat 8
1785 Merchtem
BTW: BE 0875 065 209
Tel. +32(0)52 37 04 35