De voorlopige oplevering is een zeer belangrijk moment in het bouwproces. Hierbij worden de uitgevoerde bouw- of verbouwingswerken gekeurd en gebeurt de aanvaarding van de werken. De werken kunnen dan worden goedgekeurd, gedeeltelijk worden goedgekeurd of verworpen. Dit is ook het moment waarop de eigendomsoverdracht plaats vindt tussen diegenen die het gebouw heeft gebouwd (bouwpromotor, aannemer(s), particuliere bouwer, vereniging van eigenaar bouwers… ) en de opdrachtgever.

De wet Breyne specifieert verder niet hoe deze oplevering dan precies verloopt. Algemeen wordt er aangenomen dat de voorlopige oplevering de voltooiing van de werken impliceert, maar daarom niet meteen de acceptatie van de werken. Daarom is het aan te raden om in je contract, zwart op wit te laten vermelden wat de voorlopige oplevering precies inhoudt. Sommige bouwbedrijven gaan er immers van uit dat de voorlopige oplevering ook de acceptatie van de werken inhoudt, en dus ook het begin van de garantieperiode. Dat is niet helemaal correct.

Het ondertekenen van een proces-verbaal van voorlopige oplevering, betekent dat men akkoord gaat met de aanvaarding van alle zichtbare bouwgebreken. Met andere woorden, fouten die zichtbaar zijn, zoals ontbrekende lijsten aan deuren en plinten, binnenmuren die niet op de juiste plaats staan, verkeerde tegels die men geplaatst heeft in de badkamer... zijn onherroepelijk aanvaard. Dit is het geval, als het proces-verbaal van voorlopige oplevering zonder voorbehoud of opmerkingen wordt ondertekend.

De tijdens de voorlopige oplevering genotuleerde gebreken, onvolkomen en fouten dienen schriftelijk aan diegene, die het pand bouwt, te worden gerapporteerd.

Deze dient dan de noodzakelijke herstellingen, reparaties binnen een bepaalde periode/termijn uit te voeren. Indien er geen gebreken zijn, dan moet ook dat schriftelijk worden gerapporteerd voor de voorlopige oplevering eindigt.

De bouwer moet je ook voldoende tijd geven om de woning grondig te inspecteren. Handig is dat u tijdens de koop voorziet dat u op geregelde tijdstippen mag langs komen en zicht hebt op de uitvoering. Dit is niet altijd zo en bij koop-woningen bijna nooit voorzien.

Om problemen te vermijden, moeten alle betrokken partijen (de eigenaar-opdrachtgever, de aannemer en de architect) hun handtekening zetten onder het zogenaamde proces-verbaal van de voorlopige oplevering.

Na de voorlopige oplevering, begint een periode van minstens één jaar, waarin de aannemer de tijd heeft om de vastgestelde gebreken te repareren. Die periode van een jaar laat de klant ook toe om de goede werking van de technische systemen en de stabiliteit van het gebouw te controleren. Indien de aannemer de vastgestelde gebreken niet tijdig repareert, dan heeft de eigenaar het recht om de definitieve oplevering te weigeren.

De definitieve oplevering vindt plaats één jaar na de voorlopige oplevering. Er moet niet noodzakelijk een document van worden opgemaakt, de definitieve oplevering is automatisch verworven indien er geen opmerkingen worden geformuleerd.

Op het ogenblik dat de definitieve oplevering plaatsvindt kunnen enkel verborgen gebreken als opmerking worden geformuleerd. Verborgen gebreken zijn gebreken die niet zichtbaar waren op het moment van de voorlopige oplevering, maar tot uiting gekomen zijn binnen het jaar na de voorlopige oplevering. Bijvoorbeeld: scheuren die ontstaan zijn in muren of vloeren, vochtinfiltratie... Heeft men bv. een brander van een ander merk geplaatst dan was afgesproken dan kan dit niet al een verborgen gebrek worden beschouwd aangezien men dit bij de voorlopige oplevering kon vaststellen.

Bij een appartementsgebouw moet de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke ruimten plaatsvinden voor de definitieve oplevering van de private delen, zodat de bewoonbaarheid gegarandeerd is.